CZY  WIRUS  WPŁYNIE NA CENY MIESZKAŃ

Fala wzrostu zachorowań na koronawirusa w Europie i podejmowanych koniecznych działań ochronnych przez poszczególne kraje powoduje negatywne skutki gospodarcze, które mogą odbić się również na rynku nieruchomości. Jak sytuacja może wpłynąć na ceny mieszkań w Polsce? Eksperci mają różne hipotezy.

Bardzo prawdopodobne, że spowolnienie rynku nieruchomości spowoduje, że ceny mieszkań przestaną rosnąć i pozostaną na aktualnym poziomie. Nie wykluczone, że spadek liczby transakcji zmusi niektórych deweloperów do obniżenia cen. Kluczowe jest, jak długo potrwa obecna sytuacja. Być może szybkie działania prewencyjne rządu skrócą skutki epidemii. Na razie ceny ani drgnęły a deweloperzy odgrażają się, że jeśli się zmienią to tylko w górę.

Drugi scenariusz wydarzeń, jaki przewidują analitycy, to całkowite zatrzymanie się boomu mieszkaniowego. Jeśli konsekwencje gospodarcze epidemii będą poważne i długotrwałe, to potencjalni kupujący zaczną obawiać się zaciągania kredytów na kilkaset tysięcy złotych, a banki jeszcze mocniej ograniczą finansowanie. Ten ciąg zdarzeń analitycy uzasadniają ponadto zachowawczym zachowaniem inwestorów.

Czy banki też chorują na koronawirusa?

 Aktualnie, pomimo przeciwności związanych z pandemią koronawirusa, popyt na kredyty utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Z danych BIK wynika, że przez trzy tygodnie, w których rząd wprowadzał kolejne zamknięcia i ograniczenia (od 16 marca) liczba składanych wniosków kredytowych spadła tylko o około 15 procent względem stanu z trzech tygodni czy z marca 2019 roku. Dane te sugerują, że bardzo niewielka część kupujących zdecydowała się poczekać z zakupem mieszkania oczekując na rozwój sytuacji.

Osoby chcące dziś zadłużyć się w celu zakupu mieszkania muszą się liczyć z tym, że o kredyt jest trudniej. Głównie za sprawą rosnących wymagań odnośnie wkładu własnego. Co prawda w pierwszej połowie kwietnia wciąż spora część banków przyjmowała wnioski kredytowe od osób mający minimalny – dopuszczony regulacjami KNF – wkład własny na poziomie 10 procent, ale grono to zaczęło topnieć. Na przykład wymagania odnośnie wkładu podniósł już PKO BP. Teraz, aby ubiegać się o kredyt w największym polskim banku trzeba posiadać 20-procentowy wkład własny.

Złą informacją jest też to, że rosną marże. Nawet rodzina o dobrych dochodach, z dobrą oceną wiarygodności kredytowej musi zapłacić więcej. Dla badanego przez nas przypadku średnia marża wzrosła z poziomu 2,03 procenta w marcu do 2,15 procenta w kwietniu.

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. Jako przykład weźmy pod lupę województwo mazowieckie. Współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi ponad 90 procent, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie około 7 procent w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski. Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń.

Prawie 13 procent drożej

O tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP za IV kwartał 2019 roku. Chodzi o indeks hedoniczny, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania, ale też jakość sprzedawanych lokali. Okazuje się, że wraz z tym jak szybko rosną ceny mieszkań – Polacy częściej kupują lokale o coraz niższym standardzie.

Jak wynika z powyższego mieszkanie stanie się jeszcze bardziej luksusowym dobrem niż dotychczas.

Prognozuje się, że PKB dla Polski może wynieść od 2,7 do nawet poniżej 2  procent w scenariuszu negatywnym. Wszystko zależy od tego jak długo potrwa obecna sytuacja i kiedy przywrócony zostanie normalna logistyka. Branża nieruchomości to przecież łańcuch zależności pomiędzy pośrednikami nieruchomości, deweloperami, firmami budowlanymi (generalni wykonawcy), inwestorami oraz nabywcami. Im dłużej potrwa obecna sytuacja, tym bardziej zaburzy relacje gospodarcze, co wpłynie na nastroje konsumenckie.

Mówi się o rosnącym zainteresowaniu inwestorów indywidualnych nieruchomościami ziemskimi, i to zarówno rolnymi jak i leśnymi. Nie po to by na nich koniecznie budować, ale ze względu na to, że w okresie recesji lokowanie pieniędzy w nieruchomości wydaje się być dość bezpieczne. Tak czy inaczej w branży nieruchomości nie ma nudy. Ciekawe co się jeszcze wydarzy.

Krzysztof Owczarczyk

Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.


*